Ingatlanbefektetés

Magyarországi felmérések szerint a magyarok több, mint 90%-a tartja biztonságos, értékálló és jövedelmező befektetésnek az ingatlant.

Pénzügyes szemmel elég egyszerű dolgunk van, hogy kiszámoljuk, megéri-e manapság ingatlanba fektetni a pénzt. Most az egyszerűség kedvéért csak a kiadható lakóingatlanokkal foglalkozunk, a kereskedelmi ingatlanok (irodák, raktárak) és építési telkek jövedelmezőségét is hasonlóan lehet kiszámolni.

Egy ingatlanbefektetés hasznosságát az értéknövekedés, az ingatlan bérleti díja, az egyéb ráfordítások és a likviditás ismeretében tudjuk meghatározni.

Először meg kell határoznunk, hogy milyen hozamot várunk el az ingatlanbefektetésünktől. Ennek magasabbnak kell lennie, mint egy egyszerű bankbetétnek, hiszen sokkal több fejfájással és problémával jár az ingatlanbefektetés, mint bankokban tartani a pénzt. (Eldugult a wc, elromlott a hűtő, eltűnt az albérlő, csak a kifizetetlen rezsiszámlák maradtak, hónapokig nem talál albérlőt, fel kell újítani a lakást vagy a társasházat, stb.)

Ezután meg kell tippelnünk, milyen értéknövekedést várunk el az ingatlanunktól középtávon. Jelenleg inkább esnek, vagy legjobb esetben stagnálnak az árak, de tíz év távlatában mondjuk évi 4-5% reálisnak tűnik. Ha ezzel Ön nem ért egyet, akkor használja az Ön által elfogadott értéknövekedést. (Most nem vesszük figyelembe a kiemelten jó vagy rossz környéken lévő ingatlanok értékváltozását). Jelenleg egy túlfűtött lakáshitelezésből kirobbanó válság kellős közepén vagyunk, nem várható, hogy a bankok rövidtávon visszatérnének ehhez az esztelen hitelexpanziós politikához, ami nagyon feltornázta az ingatlanárakat a közelmúltban.

Ne felejtse el, hogy az ingatlan értéke az idő múlásával nem csak nőhet, de csökken is, a ma új építésű lakás 15 év múlva csak egy lesz a sok használtból.

Az ingatlan nagyon illikvid befektetés, egy budapesti lakást még a válság kirobbanása előtt is 11 hónapig árultak, mire gazdát cserélt. Ingatlanügynökök gyakran érvelnek azzal az ingatlanbefektetés mellett, hogy 1946-ban is a pénzt söpörték az utcán, nem az ingatlanokat. Azt viszont elfelejtik, hogy előtte évekig az ingatlanokat bombázták, nem az aranyrudakat és ha valakinek mehetnékje volt, nehezen tudta pénzzé tenni az ingatlanját egy ostromlott városban. Ami az ingatlanbefektetés előnye, az a hátránya is.

Ingatlan eladásánál gyakran számolnunk kell az 5-6%-os ingatlanügynöki jutalékkal is. Mi most ezzel nem számolunk.

Hogy lesz-e ingatlanadó és érinti-e a mi befektetésünket, jelenleg még nem tudható, ezért ezzel sem számolunk.

Egy lakás esetén nyolcévente egymillió forint felújítási költség reálisnak mondható (Bár valószínűleg ennyiből nem ússzuk meg, de most számoljunk ennyivel). Ugyanígy, a felmérések szerint minden két évben átlag egy-másfél hónapot üresen állnak a kiadásra szánt ingatlanok.

Egy 15 milliós használt ingatlan vétele esetén további majdnem egymilliós kiadással számolhatunk (vagyonszerzési illeték, ügyvéd, földhivatal, stb.). Az ingatlan kiadhatóságát a berendezés erősen befolyásolja, ennek költségével sem számolunk.

A fenti adatokat figyelembe véve, ha azokat helyesnek fogadjuk el és az adott kockázatok mellett 10%-os éves elvárt hozam esetén egy 15 milliós lakást jelen áron havonta minimum 120-130 ezer forintért kell kiadnunk, hogy versenyképes hozamot realizáljunk a ingatlanbefektetésünkön. Ez az összeg már tartalmazza az értéknövekedés miatti hasznot is.

További tanácsért hívjon bennünket az ismert számok valamelyikén. Ide kattintva kitöltheti a kérdőívünket és pénzügyi tanácsadó kollégáink hamarosan megkeresik Önt.